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주택연금
국내 시니어 자산은 부동산 비중이 높아 현금흐름이 끊기기 쉬운 구조다. 2026년 주택연금 개편은 이런 상황에서 집을 단순한 상속 자산이 아닌 소득 자산으로 바꾸는 방향에 초점이 맞춰져 있다. 핵심은 가입 시점에 따라 혜택이 달라진다는 점이며, 3월 1일과 6월 1일을 기준으로 전략을 나눠야 한다.
먼저 2026년 3월 1일부터는 계리모형이 다시 설계되어 신규 가입자의 월 지급액이 평균 약 3.13% 상향된다. 예시로 72세·주택 4억 원 기준 월 129.7만 원 수준이 월 133.8만 원으로 올라 누적 수령액이 커진다. 같은 날 초기보증료율도 1.5% → 1.0%로 인하되어 초기에 묶이는 비용 부담이 줄어든다. 다만 연 보증료율이 소폭 오르는 구조이므로 “지금 당장 현금이 부족한가”를 기준으로 유불리를 판단하는 것이 합리적이다.
2026년 6월 1일 이후에는 활용 범위가 더 넓어진다. 취약 고령층을 위한 우대형은 저가주택·기초연금 수급 조건에서 우대 폭이 커져 월 최대 12.4만 원 우대가 가능해진다. 또한 실거주 예외 사유가 확대되어 치료·요양뿐 아니라 봉양 목적의 이동도 인정되며, 승인 요건을 충족하면 임대를 통해 주택연금+임대소득 같은 이중 현금흐름을 설계할 수 있다.
자격 요건도 함께 점검해야 한다. 부부 중 1인 만 55세 이상, 공시가격 합산 12억 원 이하가 기본이며, 2주택자는 일정 조건에서 처분 기한을 두고 가입해 공백을 줄일 수 있다. 주거용 오피스텔, 노인복지주택까지 대상이 넓지만, 노인복지주택은 일부 방식이 제한될 수 있어 설계 단계에서 확인이 필요하다. 신청 절차는 상담·심사·담보설정·보증서 발급·대출 실행 순이며, 세금·감정평가 등은 초회 수령액에서 공제하는 선택으로 초기 현금지출 최소화도 가능하다.
확인사항
- 부부 중 1인 만 55세 이상 요건 충족 여부
- 부부 합산 공시가격 12억 원 이하 해당 여부
- 다주택자라면 처분 계획(기한·대상) 사전 수립
- 대상 주택 유형(아파트/단독/다세대/주거용 오피스텔/노인복지주택) 확인
- 3월 1일 이후 가입 시 수령액 인상 혜택 반영 여부
- 초기보증료 인하 vs 연 보증료 상향의 손익 비교
- 비용(등록면허세·인지세·감정평가) 처리 방식 선택: 초회 수령액 공제 가능
- 6월 1일 이후 적용 항목(우대형/실거주 예외/세대 이음) 해당 여부
- 세대 이음 고려 시 “채무 ≤ 주택 잔존가치” 가능성 점검
유의사항
- 초기보증료가 낮아져도 연 보증료가 오르면 장기 총비용이 달라질 수 있으니 기간별로 비교한다.
- 노인복지주택은 방식에 따라 가입 제한이 생길 수 있어 수령 방식 선택 제한을 먼저 확인한다.
- 실거주 예외 및 임대는 “사유 인정 + 승인”이 전제다. 조건 미충족 시 연금 유지가 어려울 수 있다.
- 세대 이음은 자녀가 만 55세 이상이어도 채무가 주택가액을 넘으면 승계가 불가하다.
- 해지 시 환급 규정(기간, 조건)이 바뀔 수 있으므로 가입 전 약관·유의사항을 반드시 확인한다.
요약 및 단계
핵심은 “3월 1일”과 “6월 1일”을 기준으로 본인에게 유리한 구간을 선택하는 것이다. 수령액 인상과 초기비용 완화를 우선하면 3월 이후 가입이 유리하고, 거주 유연성·세대 승계까지 활용하려면 6월 이후 조건을 함께 검토하는 편이 낫다.
다음 단계는 (1) 자격·주택 유형 확인 → (2) 비용 처리(초회 공제 여부) 결정 → (3) 월 지급액 시뮬레이션 비교 → (4) 상담 신청 순으로 진행하면 된다. 특히 은퇴 직후 현금이 얇은 가구라면 “제로 초기비용” 옵션이 실제 체감효과가 크다.